Como Comprar um Apartamento na Itália: O Guia Completo Passo a Passo

Você veio trabalhar na Itália, está se estabelecendo no país e começou a pensar em dar um passo maior: comprar um imóvel. É uma decisão enorme — provavelmente a maior decisão financeira da sua vida.

Em 2024, segundo o Rapporto Immobiliare 2025 elaborado pelo OMI – Osservatorio del Mercato Immobiliare da Agenzia delle Entrate (em colaboração com a ABI), foram registradas 719.578 compra-vendas de imóveis residenciais na Itália, com crescimento de 1,3% em relação a 2023.

Mas quantas dessas pessoas realmente sabiam o que estavam fazendo? Este guia, baseado no vídeo de Jacopo Tartaglia, te explica tudo, do zero até o dia da escritura.

1. Calcule o Seu Orçamento Real

O primeiro erro que quase todo mundo comete é olhar apenas para o preço do imóvel. Na prática, os custos extras podem pesar muito no bolso:

• Comissão da imobiliária: geralmente entre 3% e 4% para o comprador — em um imóvel de €250.000, isso representa cerca de €7.500 + IVA
• Imposto de registro: 2% do valor cadastral para primeira casa, 9% para segunda casa
• Impostos hipotecários e cadastrais: €50 cada
• Honorários do cartório (notaio): ~€1.800 apenas para a escritura de compra; o dobro se houver financiamento (mutuo)
• Avaliação e instrução do mutuo: algumas centenas de euros cada
• Imposto substitutivo sobre o mutuo: 0,25% para primeira casa, 2% para segunda casa
• Verificações técnicas e hipotecárias: ~€1.000
• Custos pós-escritura: mudança, móveis, ligação de serviços essenciais

Regra prática: some 9–10% sobre o preço para primeira casa, ou 15% para segunda casa. Em um imóvel de €250.000, você já deve contar com pelo menos €13.000–€15.000 só em despesas acessórias

Se você quer ver preços com e sem IVA use a nossa calculadora de IVA

2. Quanto Financiamento Você Consegue?

Os bancos italianos financiam em geral até 80% do valor do imóvel. Existe uma exceção importante: jovens com menos de 36 anos, ISEE não superior a €40.000 e comprando um imóvel de até €250.000 podem conseguir até 100% de financiamento.

A Regra dos 30%

O banco só aprova o mutuo se a prestação mensal não ultrapassar 30–40% da sua renda líquida. Um exemplo prático:

Atenção: diárias, horas extras, bônus e benefícios não entram no cálculo da renda. Para autônomos (partita IVA), o banco considera o lucro líquido anual da última declaração de renda, dividido por 12.

3. Procure o Imóvel com Estratégia

Antes de abrir os portais imobiliários, defina por escrito duas coisas:

• Características essenciais: preço máximo, número de quartos, elevador, bairro — sem elas, descarte
• Características desejáveis: garagem, varanda, jardim — são um bônus, não um requisito

Depois, consulte os principais canais de busca:

1. Portais imobiliários (Immobiliare.it, Casa.it): compare sempre 10–15 anúncios semelhantes para entender o preço real da região
2. Imobiliárias locais: podem ter imóveis fora do mercado público, mas muitas vezes trabalham para o vendedor — prefira um agente que represente apenas você
3. Boca a boca: informe família, amigos e colegas sobre o que você está buscando

Com a lista em mãos, dê uma nota para cada imóvel e agende visitas apenas para os 5 melhores. Parece pouco, mas se você fez bem o trabalho de triagem, é o suficiente.

4. Como Saber se o Preço É Justo?

Não confie no instinto e nem no que o vendedor diz. Use fontes oficiais:

• Agenzia delle Entrate (com SPID): consulte as transações reais da microrregião com preço e metragem
• Observatório do Mercado Imobiliário (OMI): preços médios oficiais por zona
• Immobiliare.it Insights: preços dos anúncios — lembre-se que são preços pedidos, não realizados

O cálculo é simples: preço por metro quadrado × área comercial, depois ajuste para as características específicas do imóvel: sem elevador (-5 a -10%), dupla exposição (+5%), estado de conservação, etc.

5. Mutuo: Taxa Fixa ou Variável?

Financiamento com taxa fixa ou variável? Essa é uma das dúvidas mais comuns. O cenário atual na Itália é o seguinte:

• A taxa fixa garante uma prestação imutável por toda a duração do contrato
• A taxa variável segue o Euribor: você paga menos quando os juros caem, mais quando sobem

Paradoxalmente, hoje a taxa fixa está mais barata do que a variável, porque o mercado antecipa futuros cortes pelo BCE. Além disso, se os juros caírem lá na frente, você sempre pode fazer uma surroga (portabilidade para outro banco) ou renegociar com o seu banco — tudo sem custo para você.

PS: Eu já fiz diversas vezes a surroga, comecei com um financiamento de cerca de 4% e atualmente tenho uma taxa de financiamento de menos de 1%! Confia quando disserem que é melhor a taxa fixa.

6. A Proposta de Compra: Não Assine Sem Estas Cláusulas

Na Itália, toda proposta deve ser obrigatoriamente escrita — propostas por telefone ou WhatsApp não têm validade legal.

Cláusulas Indispensáveis

Inclua sempre:

1. Cláusula suspensiva do mutuo: permite desistir da compra (e recuperar o sinal) caso o banco não aprove o financiamento
2. Cláusula de conformidade urbanística e cadastral: o vendedor declara que o imóvel está em ordem — atenção, comercializável não é o mesmo que conforme
3. Cláusula de plena titularidade: o vendedor garante que não há hipotecas ou penhoras que impeçam a transferência do imóvel

Quanto Você Pode Negociar?

Em 2025, o desconto médio ficou entre 5% e 10% do preço pedido.

O desconto depende de há quanto tempo o imóvel está no mercado, do estado do imóvel e do dinamismo da cidade (em Milão, Roma e Florença a margem é menor).

Segundo a Banca d’Italia, um imóvel fica no mercado em média 5 meses — então não tenha pressa em aceitar o primeiro preço.

7. O Dia da Escritura (Rogito)

O rogito é o momento em que você se torna oficialmente dono do imóvel. Leve com você:

• Cheque administrativo (assegno circolare) ou acesso ao banco para transferências imediatas
• Documentos pessoais

Leia também: Melhores bancos digitais da Italia em 2026

O notário verificará toda a documentação e garantirá a regularidade do ato. As verificações de conformidade urbanística podem levar 30 a 60 dias, por isso é fundamental inserir as cláusulas de proteção na proposta desde o início — para fechar a negociação sem esperar.

8. O Que Fazer Depois da Escritura

Após assinar o rogito, ainda há alguns passos práticos:

• Transferência dos contratos de serviços (energia elétrica, gás, internet): compare fornecedores antes para economizar
• Mudança e decoração do imóvel
• Atualização de endereço nos documentos oficiais (se for alterar a residência)

Dicas para tornar a sua vida na Itália mais fácil

Resumo: Orçamento para um Imóvel de €250.000

Observação: Este artigo tem caráter informativo. Para avaliar imóveis específicos, simular financiamentos ou acompanhar uma negociação, recomendamos consultar um agente imobiliário de confiança ou um consultor especializado no mercado italiano.

Como comprar um apartamento na Itália: Video em Italiano

Abaixo deixo o vídeo original de Jacopo Tartaglia que foi a fonte de informações deste artigo. Comprei minha casa na Itália há 14 anos, mas teria sido ótimo um guia tão bem explicadinho assim naquela época:

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